建為歷保中標(biāo)湖南省岳陽(yáng)市君山區(qū)掛口舊城危舊房改造工程設(shè)計(jì)施工總承包
發(fā)布時(shí)間：2019-01-07
君山區(qū)為湖南省岳陽(yáng)市市轄區(qū)，是1996年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的一個(gè)新區(qū)，因境內(nèi)君山島而得名。
根據(jù)《岳陽(yáng)市城市總體規(guī)劃2008-2030》，岳陽(yáng)市用地布局結(jié)構(gòu)為“一主三副”：一主即主城區(qū)，三副即云溪、路口和君山城區(qū)。其中，君山城區(qū)包括柳林洲、林閣佬、濠河和君山島，以旅游休閑、生態(tài)農(nóng)業(yè)、居住為主。規(guī)劃中指出君山城區(qū)城市風(fēng)貌結(jié)構(gòu)為：碧荷青田，靈湖仙山。
君山區(qū)生態(tài)旅游資源豐富多奇，不僅是岳陽(yáng)市城區(qū)的重要組成部分，也是國(guó)家級(jí)洞庭生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分，離岳陽(yáng)市中心僅 12 公里，而且有洞庭大橋和輪渡與之相連。區(qū)境北、東、南三面瀕臨長(zhǎng)江和洞庭湖，宛如一大半島。先后被列為國(guó)際重要濕地、國(guó)家級(jí)生態(tài)建設(shè)示范區(qū)、國(guó)家級(jí)濱湖城市生態(tài)網(wǎng)絡(luò)示范區(qū)、東方伊甸園、中國(guó)野生荷花之鄉(xiāng)、中國(guó)觀鳥之都。
君山大道無(wú)人機(jī)勘察圖
項(xiàng)目改造范圍
本次街道改造范圍為君山區(qū)掛口舊城區(qū)。包括：君山大道，北至柳毅東路及（掛口橋），南至洞庭大道，中間為創(chuàng)業(yè)路，西至西環(huán)路，東至旅游路，主要成“十字形”格局，柳毅東路及洞庭大道為主要交通干道。本次街道整治規(guī)劃圍繞這幾條干支道進(jìn)行（該范圍僅為設(shè)計(jì)方案，實(shí)際改造范圍以業(yè)主單位最終確認(rèn)為準(zhǔn)）。
圖例
基地局部俯視
項(xiàng)目修繕理念
品質(zhì)提升——外立面升級(jí)改造、華麗變身、空間內(nèi)容的多樣性、協(xié)調(diào)性；
宜居生活——居住生活體驗(yàn)、安全便捷的生活方式、和諧鄰里關(guān)系；
美好家園——休閑的共享空間、舒適的體驗(yàn)、美好的家園環(huán)境。
項(xiàng)目現(xiàn)狀存在問(wèn)題及主要修繕措施
屋頂
君山大道整個(gè)街區(qū)屋面部分滲漏，部分架空隔熱板已被拆除、防水層達(dá)到并超過(guò)使用年限，局部明顯有修補(bǔ)痕跡；一些屋面女兒墻開裂老化嚴(yán)重，避雷帶老化生銹變形嚴(yán)重。
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街區(qū)屋面現(xiàn)狀照片
對(duì)于屋面的具體修繕措施為：清理雜物與局部積水，拆除違章搭建，拆除不需要使用的通風(fēng)井；排查局部滲水點(diǎn)，鏟除局部屋面至基層，新做保溫層、找坡層及兩層3厚SBS改性瀝青防水卷材防水層（遇女兒墻翻作至女兒墻頂），具體確定情況根據(jù)房屋現(xiàn)狀確定。
原有女兒墻頂挑檐瓦片拆除更換（挑檐基層修復(fù)）。
檢修屋面女兒墻開裂老化部分進(jìn)行砂漿抹面加固。
更換屋面避雷帶，沿房屋檐口、水箱頂?shù)纫资芾讚舨课谎b設(shè)，采用熱鍍鋅扁鋼，利用輕鋼龍骨做為避雷網(wǎng)帶，焊接長(zhǎng)度不小于2B，三面圍焊，接地電阻應(yīng)測(cè)試不大于4歐姆，并通過(guò)引下線連接建筑接地裝置。
外立面
房屋外立面主要為面磚材質(zhì)，部分沿街房屋立面為涂料，外立面多處存在空鼓起殼的現(xiàn)象，多處存在開裂及剝落現(xiàn)象，造成外墻面滲水嚴(yán)重。另外，外墻面磚表面污漬覆蓋，表面后期修補(bǔ)多處，為后增粉刷立面，外立面現(xiàn)狀保存較差。房屋室外管線及電箱分布，整體布置雜亂；室外電線分布雜亂，無(wú)統(tǒng)一的歸置整理。
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富民路外墻面磚 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 旅游路外墻涂料?
針對(duì)現(xiàn)狀，對(duì)于面磚墻面：首先對(duì)外墻面進(jìn)行全面檢查，對(duì)存在空鼓開裂和剝落等損壞的部位，全部鏟除至基層后重抹M20水泥砂漿補(bǔ)平；外墻面滿刮外墻防水膩?zhàn)觾杀椴⒛テ剑?厚聚合物抗裂砂漿壓入耐堿玻纖網(wǎng)格布一層，刷外墻花崗巖外墻真石漆，一底二面。
涂料墻面：對(duì)外墻面進(jìn)行全面檢查，對(duì)存在空鼓開裂和剝落等損壞的部位，全部鏟除至基層后重抹M20水泥砂漿補(bǔ)平；先鏟除原有涂料面層，建筑柔性膩?zhàn)右欢?，建筑外墻膩?zhàn)佣龋詈笏⑼鈮◢弾r外墻真石漆，一底二面。
新增成品GRC窗套裝飾線條。
新增鋁合金百葉空調(diào)室外機(jī)罩，遷移原空調(diào)室外機(jī)并歸置入新增冷凝水管。
室外電線等管線增加套管整理歸順。
外窗
街區(qū)的房屋使用功能各不相同，有辦公，有租賃，有居住的，所以后期更換的外窗樣式也不同，有鋼窗，有鋁合金，有幕墻等，并且大部分外窗加設(shè)有防盜窗，使得外立面整體風(fēng)格差異較大。
街區(qū)外立面窗
因此外立面原有外窗保留，局部損壞的更換。統(tǒng)一拆除后期增加的金屬防盜窗。
現(xiàn)狀外窗臺(tái)條件允許情況下，原外窗外側(cè)新增一道鋁合金窗，增加節(jié)能保溫功效；若現(xiàn)狀窗臺(tái)不具備增加外窗的條件，就統(tǒng)一更換玻璃材質(zhì)。
外側(cè)內(nèi)側(cè)統(tǒng)一新增鋁合金或不銹鋼防盜窗，注意新增外窗與原有墻體的固定和防水處理。
沿街店鋪燈箱、店招、廣告牌
由于長(zhǎng)期缺乏管理，沿街商鋪的廣告牌，懸掛位置、規(guī)范張貼、體量大小等雜亂無(wú)章問(wèn)題嚴(yán)重。
富民路商鋪及廣告牌
具體修繕措施為：拆除沿街商業(yè)性建筑物上所有現(xiàn)有陳舊、材料色彩不得體的燈箱廣告牌、店招、卷簾、金屬門等。
新做燈箱廣告牌、店招，店招統(tǒng)一安裝在現(xiàn)狀挑檐處，高度1.2米寬度根據(jù)店面開間定，商鋪外墻統(tǒng)一干掛花崗石，店招廣告顏色、字體等形式根據(jù)業(yè)主需求定制。
新的建筑改造立面體現(xiàn)現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，其廣告牌形式采用相應(yīng)的表現(xiàn)手法，沿街廣告牌與建筑融合、一體化。
統(tǒng)一新做電動(dòng)鋁合金卷簾門、全玻防風(fēng)門。
雨污水管及冷凝水管
部分房屋雨水管堵塞嚴(yán)重，由于疏于管理造成雨水管老化、破損，布管分布雜亂，無(wú)統(tǒng)一的歸置整理。將根據(jù)損壞情況進(jìn)行更換，雨水管疏通。
君山大道整個(gè)街區(qū)房屋有做空調(diào)冷凝水管，后期檢修，未做污水外移工程，由于長(zhǎng)時(shí)間未保養(yǎng)維護(hù)空調(diào)冷凝水管，造成大面積損壞，因此將更換空調(diào)冷凝水管。
雨水管及空調(diào)冷凝水管
違章搭建
房屋周邊部分違章建筑，對(duì)沿街整體美觀造成影響。
對(duì)嚴(yán)重影響市容市貌和環(huán)境衛(wèi)生、存在較大安全隱患的違法搭建物，予以拆除。
對(duì)用于遮陽(yáng)隔熱、防漏防滲等用途的搭建物，責(zé)令業(yè)主在限期內(nèi)按要求自行整改后，可保留使用，逾期未整改或整改后仍不符合城市容貌標(biāo)準(zhǔn)和不滿足安全需要的，予以拆除。
以竹木、排柵、鐵架等用于屋面綠化、晾曬的搭建物，通過(guò)引導(dǎo)提升，符合城市容貌標(biāo)準(zhǔn)且沒有安全隱患的，可予以保留，但業(yè)主須加強(qiáng)管理、定期維護(hù)。
外立面違章搭建
遮陽(yáng)雨棚整改示意圖
布局
在整體布局上將保留街區(qū)現(xiàn)狀格局不變。
對(duì)建筑現(xiàn)狀外立面門窗拆除違章搭建等后期附加不合理改變，使現(xiàn)狀建筑能夠更好的采光、通風(fēng)要求。
不破壞現(xiàn)有結(jié)構(gòu)體系和承重構(gòu)件，不改變結(jié)構(gòu)受力狀態(tài)，不改變現(xiàn)使用功能，嚴(yán)格限制外墻裝飾材料重量，保證所有裝飾部位荷載符合原設(shè)計(jì)要求。
街區(qū)內(nèi)道路最大間距不大于120米，室外消火栓的保護(hù)半徑不超過(guò)150m，道路可以滿足環(huán)形消防車道要求，道路凈寬滿足消防車道的凈寬度和凈空高度均不應(yīng)小于4．0m的要求，建筑現(xiàn)狀耐火等級(jí)均滿足規(guī)范要求，本次修繕使用的建筑材料均滿足規(guī)范要求，建筑外墻涂料耐火等級(jí)要求不低于B1級(jí)材料。
建筑外立面方案效果展示
注：以上修繕措施僅為設(shè)計(jì)方案，實(shí)際以最終審批方案為準(zhǔn)。
我們將打造一個(gè)獨(dú)特而自然的生態(tài)新城，既為老年人提供一個(gè)全天候的養(yǎng)生家園，也能為旅游人群提供在君山的度假場(chǎng)所。新城改造會(huì)將其自然環(huán)境與人工環(huán)境和諧融合，住宅、商鋪、景觀互相交融，使其自然而富有活力的生活著。
項(xiàng)目名稱：君山區(qū)掛口舊城危舊房改造工程設(shè)計(jì)施工總承包項(xiàng)目
起止時(shí)間：2018年12今
委托單位：君山區(qū)國(guó)有墾區(qū)危舊房改造項(xiàng)目建設(shè)管理部
設(shè)計(jì)及聯(lián)合體牽頭單位：廣東南秀古建筑石雕園林工程有限公司
項(xiàng)目類型：設(shè)計(jì)施工總承包